Rentabilité brute, nette de charges et cash-flow mensuel : les trois chiffres qui comptent avant de faire une offre.
La rentabilité brute divise les loyers annuels par le prix d'achat. Elle est utile pour comparer vite, mais elle oublie les frais d'achat et les charges. La rentabilité nette retire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire, la gestion, l'entretien et la vacance locative, puis divise par le coût total du projet.
Un bien peut afficher 6 % de rentabilité et coûter chaque mois s'il est financé à crédit. Le cash-flow compare le résultat annuel à la mensualité du prêt, avant impôts.
Ils dépendent de ton régime (micro-foncier, régime réel, LMNP) et de ta tranche d'imposition. Fais-les valider par un expert-comptable avant de t'engager.
Il n'y a pas de seuil universel. Dans les grandes villes, 3 à 5 % brut est courant. Dans les villes moyennes, 6 à 9 % est plus fréquent, avec un risque de vacance et de revente plus élevé.
Loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat, multiplié par 100. Pour un loyer de 700 € par mois sur un bien à 150 000 €, elle vaut 5,6 %.
Compare avec les loyers du quartier. KASA affiche une fourchette de loyers par commune, issue de la carte des loyers du ministère, dans le rapport d'analyse.
KASA compare son prix aux ventes réelles du quartier et calcule ta marge de négociation.