Comment KASA calcule, et avec quelle précision.

Le principe

KASA compare le prix demandé d'une annonce aux ventes réellement signées autour du bien, pas à des prix affichés par d'autres annonces. Ces ventes viennent de la base officielle DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par l'État à partir des actes notariés.

Étape 1 — Localiser le bien

Si tu donnes une adresse, elle est géolocalisée avec la Base Adresse Nationale. Sans adresse, KASA retombe sur le code postal. Le niveau retenu (numéro, rue, quartier, commune) est affiché dans le rapport.

Étape 2 — Choisir les ventes comparables

• Même type de bien (appartement ou maison).
• Surface proche : d'abord à ±25 %, puis à ±40 % si les ventes manquent.
• Rayon adaptatif : on part de 250 m et on n'élargit (500 m, 900 m, 1,5 km, 2,5 km) que s'il manque de ventes. L'objectif est d'avoir au moins 12 ventes, 6 au minimum.
• Valeurs aberrantes écartées (méthode des quartiles), pour ne pas laisser une erreur de saisie ou une vente atypique fausser la médiane.
• Ventes multi-biens exclues : quand un acte porte sur plusieurs lots, le prix total est répété sur chaque ligne et fausserait le prix au m².

Le prix de marché est la médiane du prix au m² de ces ventes. S'y ajoutent les ventes de la même rue et du même immeuble, quand elles existent.

Étape 3 — Dire à quel point c'est fiable

Le score sur 100

Pour un investissement locatif, le score combine 50 % le prix face au marché, 35 % le rendement brut et 15 % les points de vigilance. Pour une résidence principale, le rendement ne compte pas : 70 % le prix, 30 % la vigilance. Un utilisateur connecté peut recalibrer ces poids selon son profil.

Croiser plusieurs sources

Quand tu saisis une estimation trouvée ailleurs (Clameur, MeilleursAgents, un agent), KASA calcule une moyenne pondérée : ventes voisines, ventes de la rue, ventes de l'immeuble, et tes estimations. Chaque source a un poids affiché. La dispersion entre sources donne le niveau d'accord : fort sous 10 %, moyen jusqu'à 20 %, faible au-delà.

Loyers

La fourchette locative vient de la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique et l'ANIL (loyers d'annonces modélisés par commune, intervalle de prédiction à 95 %). Ce sont des loyers affichés, pas des baux signés. Pas d'encadrement des loyers pris en compte.

Marge de négociation

Si le prix demandé dépasse de plus de 2 % la médiane du secteur, KASA propose un prix aligné sur cette médiane comme point de départ. L'ancienneté de l'annonce et les baisses de prix déjà faites sont notées comme des leviers, jamais comme des règles.

DPE, risques et pièces à demander

Le DPE officiel est cherché dans la base de l'ADEME à la même adresse. Faute d'identifiant public du logement, la correspondance se fait par adresse et surface : elle est présentée comme « probable ». Les risques viennent des données ouvertes GASPAR de Géorisques, à l'échelle de la commune : risques recensés, plans de prévention approuvés et nombre d'arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2000. Ils ne remplacent pas l'état des risques que le vendeur doit fournir pour l'adresse précise. La liste de visite (documents, questions, contrôles) est générée par des règles fixes, sans IA, à partir du type de bien, de son âge, de son DPE et de ses risques.

Précision mesurée

Pour savoir si l'estimation est bonne, on a rejoué 9 055 ventes réelles signées entre le 30 décembre 2025 et le 30 juin 2026. Pour chacune, le prix est caché et KASA estime la valeur en ne voyant que les ventes antérieures, comme pour un vrai utilisateur. On compare à ce qui a été payé.

Lecture : pour une confiance élevée, la moitié des estimations tombe à moins de 14,9 % du prix réel. L'estimation locale fait mieux que la simple médiane du code postal, mais l'écart est modeste (16,2 % contre 17,5 %).

Limites à connaître

• Frais d'agence : beaucoup d'annonces affichent un prix frais d'agence inclus (3 à 8 %), alors que les prix DVF ne les contiennent pas. Le prix demandé peut donc paraître un peu plus élevé que le marché.
• Fraîcheur : les ventes les plus récentes intégrées datent du 30 juin 2026. Un marché qui bouge vite peut avoir changé depuis.
• Alsace-Moselle (57, 67, 68) : pas de DVF (régime du livre foncier). KASA affiche une estimation à partir de moyennes publiques et le dit clairement.
• Immeubles de rapport : la base ne les distingue pas ; l'estimation repose sur les appartements voisins.
• Pas une expertise : KASA ne visite pas le bien et ne remplace ni un diagnostiqueur, ni un notaire, ni un expert.

Mises à jour

Base utilisée : 1 299 459 ventes de maisons et d'appartements, du 20 septembre 2024 au 30 juin 2026. La mesure de précision a été calculée le 24 octobre 2026 et est relancée à chaque mise à jour des données. Détail des sources : page Sources.